Onroerende-zaakbelasting (WOZ)

Wat is een WOZ-beschikking?

WOZ staat voor ‘waardering onroerende zaken’. De gemeente moet elk jaar de waarde van onroerende zaken in de gemeente vaststellen. Onroerende zaken zijn panden. De waarde maakt de gemeente elk jaar bekend aan de betrokken personen middels een WOZ-beschikking.

Wie ontvangt een WOZ-beschikking?

De gemeente stuurt de WOZ-beschikking aan de betrokken persoon. Dit is:

• Degene die op 1 januari van dit jaar eigenaar van de woning is;
• Degene die op 1 januari eigenaar en/of gebruiker is van een (bedrijfs)pand/niet-woning.

Waarvoor heb ik de WOZ waarde nodig?

De WOZ-waarde heb je nodig voor verschillende belastingen:

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde om de hoogte van je onroerende zaakbelastingen (OZB) te bepalen. De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde om de hoogte van het eigenwoningforfait te bepalen. Het Waterschap gebruikt de WOZ-waarde om de hoogte van de waterschapsbelasting te bepalen. Banken en verzekeraars gebruiken de WOZ-waarde om je opstal- en inboedelverzekering te bepalen en voor het verstrekken van hypothecaire geldleningen. Je moet de WOZ-beschikking dus goed bewaren. Vanaf 1 oktober 2015 is de WOZ-waarde ook onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) van huurwoningen in de sociale sector voor het bepalen van de maximale redelijke huurprijs.

Voor welke periode geldt de WOZ-waarde met dagtekening 15 februari 2025?

De WOZ-waarde is geldig voor het kalenderjaar 2025. 

Welke waardepeildatum heeft de WOZ-beschikking 2025?

De WOZ-beschikking 2025 heeft als waardepeildatum 1 januari 2024.

Wat betekent de waardepeildatum?

De WOZ-waarde wordt jaarlijks op een vaste waardepeildatum vastgesteld. Dat is altijd 1 januari van het jaar daarvoor. Bijvoorbeeld: de WOZ-waarde voor (de aanslagen over) 2025 is dan de waarde van uw pand, zoals die was op 1 januari 2024.

Berichtenbox in MijnOverheid.nl

Wil je de aanslag gemeentelijke belastingen/WOZ-beschikking voortaan digitaal ontvangen? Dan kun je gebruik maken van de Berichtenbox(Verwijst naar een externe website) van MijnOverheid.nl. In jouw persoonlijke Berichtenbox ontvang je dan de aanslag.

Let op:

• Vergeet niet Heusden te selecteren als organisatie waarvan je berichten wilt ontvangen.
• Als je je aanmeldt voor de berichtenbox kun je aangeven of je een mail wilt ontvangen als je een nieuw bericht ontvangt. Vink dit aan. Dan mis je geen berichten.

De gemeente bepaalt de WOZ-waarde van woningen via de vergelijkingsmethode. Hierbij wordt gekeken naar gerealiseerde verkoopprijzen van zo goed mogelijk vergelijkbare woningen in onze gemeente. De hoogte van de OZB hangt af van de waarde van een pand of stuk grond en de hoogte van het belastingtarief. Klik hier(Verwijst naar een externe website) voor de tarieven 2025. Daarnaast wordt de WOZ-waarde ook gebruikt voor het bepalen van het eigenwoningforfait bij de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting en de hoogte van de waterschapsbelasting.

Vanaf 1 januari 2022 is de WOZ-waarde bij woningen op basis van de gebruikersoppervlakte bepaald. Meer informatie over de gebruikersoppervlakte vind je onder het kopje 'Wat is gebruiksoppervlakte'.

Als je twijfelt over de juistheid van de gegevens op het aanslagbiljet, neem dan contact op met de gemeente. Wij hechten veel waarde aan de juistheid van de aanslag.

De WOZ-waarde is de prijs die uw woning na een goede voorbereiding en na een eerlijk verkooptraject zou opbrengen als het verkocht was op 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. In het kader van de Wet WOZ worden woningen individueel getaxeerd met als waardepeildatum 1 januari 2024.  Daarbij worden verkoopcijfers van vergelijkbare objecten rond deze waardepeildatum gebruikt. Stijgingspercentages zijn bij de waardevaststelling niet relevant, aangezien deze slechts een gemiddelde aangeven. Afwijkingen naar zowel boven als naar beneden zijn mogelijk.

Ben je het niet eens met de WOZ-waarde? Neem dan contact op met het cluster Belastingen van de gemeente Heusden, telefoon (073) 513 1789. Onze gespecialiseerde medewerkers leggen je graag uit hoe de waarde tot stand is gekomen en hoe je hiertegen bezwaar kunt maken. Ben je na het telefoongesprek nog steeds niet tevreden over de beschikking? Dan kun je digitaal bezwaar maken(Verwijst naar een externe website).

Let op: Het aanslagbiljet is aan één persoon gericht. Login met de DigiD van de betreffende persoon. Maakt u bezwaar namens iemand anders? Log dan in met uw eigen DigiD en voeg de machtiging bij wanneer hierom wordt gevraagd.

Kan ik ook schriftelijk bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking?

Je kunt zelf een brief schrijven, waarin je aangeeft dat je bezwaar maakt tegen de WOZ-beschikking. Vergeet niet duidelijk aan te geven tegen welk pand je bezwaar maakt en waarom je bezwaar maakt. Op het bezwaarschrift moeten ook je naam en adresgegevens vermeld zijn en de het bezwaarschrift moet ondertekend zijn met je handtekening. Het bezwaar kun je richten aan de heffingsambtenaar, Postbus 41, 5250 AA Vlijmen.

Wat is de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift?

Een bezwaarschrift kun je indienen binnen zes weken na dagtekening van de beschikking. 

Wat moet ik doen als de tenaamstelling oftewel de naam die boven de beschikking staat niet juist is?

Indien de tenaamstelling van de beschikking niet juist is, kun je het beste telefonisch contact opnemen met het cluster Belastingen van de gemeente Heusden, bereikbaar via het telefoonnummer (073) 513 17 89.

Als ik bezwaar indien, moet ik dan toch de onroerende zaakbelasting betalen?

Als je bezwaar maakt, kun je verzoeken om uitstel van betaling totdat op het bezwaarschrift is beslist. Je krijgt dan uitstel van betaling voor het betwiste gedeelte van de aanslag. Het overige bedrag van de aanslag dien je voor de gestelde termijnen op de aanslag te voldoen.

Niemand wil te veel betalen, dat is logisch. Daarom is ‘gratis’ bezwaar maken tegen de WOZ-waarden steeds meer in trek. Met dit soort slogans adverteren diverse bureaus om bezwaar voor je te maken. Zoals met veel dingen, is gratis helemaal niet gratis. Als een bezwaarschrift gegrond is dan is de gemeente wettelijk verplicht een onkostenvergoeding over te maken aan de belanghebbende. Dat gebeurt na eventuele verrekening van openstaande bedragen. 

 Het betalen van een onkostenvergoeding kost de gemeente dus geld. Dat geld besteden we liever aan dingen waar we binnen de gemeente allemaal iets aan hebben. Een bezwaar indienen kun je heel makkelijk zelf doen. Ben je het niet eens met de WOZ-waarde? Neem dan eerst contact op met het cluster Belastingen van de gemeente Heusden, telefoon (073) 513 1789. Onze gespecialiseerde medewerkers leggen je graag uit hoe de waarde tot stand is gekomen en hoe je hiertegen bezwaar kunt maken. Ben je na het telefoongesprek nog steeds niet tevreden over de beschikking? Dan kun je zelf digitaal bezwaar maken(Verwijst naar een externe website)

Je kunt de aanslag onroerend zaakbelasting op verschillende manieren betalen aan de gemeente. 

Heb ik een automatische incasso afgegeven?

Als er 8 termijnen op het aanslagbiljet vermeld staan, dan heb je in het verleden al een machtiging voor automatische incasso afgegeven. Omstreeks de genoemde data wordt een bedrag van je rekening geïncasseerd.

Kan ik de aanslag in termijnen betalen?

Ja, het is mogelijk om via automatische incasso de aanslag in acht termijnen te betalen. Hiervoor moet je de gemeente machtigen. Maak hiervoor gebruik van de QR-code die op het bijgevoegde voorblad van het aanslagbiljet staat. Als je de aanslag via de post hebt ontvangen kun je ook de aanslag/WOZ-beschikking digitaal inzien en een digitale automatische incasso afgeven door in te loggen op de persoonlijke omgeving, gebruik hiervoor de code op het meegestuurde voorblad en volg de instructies. Ontvang je de aanslag via de berichtenbox in MijnOverheid volg daar dan de instructies.

Ik heb nu de gemeente gemachtigd, moet ik het bedrag wel in één keer betalen?

Nee. Heb je jezelf nu aangemeld voor automatische incasso, dan wordt ook deze aanslag geïncasseerd in 8 termijnen.

Kan ik kwijtschelding aanvragen voor de onroerende zaakbelasting?

Voor onroerende zaakbelasting wordt geen kwijtschelding verleend. Wil je een betalingsregeling treffen? Neem dan contact op met de invorderingsambtenaar van de gemeente Heusden. 

Betaal de aanslag met iDEAL 

Je kunt de aanslag ook betalen met iDEAL via de Postex code. Je dient dan wel de volledige aanslag in één keer te betalen. 

Zelf overschrijven

De betaling kan ook gedaan worden door het bedrag over te schrijven naar het bankrekeningnummer van de gemeente Heusden:

NL83 BNGH 0285 0429 63 ten name van Gemeente Heusden te Vlijmen onder vermelding van het aanslagnummer. Vermeld bij een gewone overboeking het aanslagnummer in het veld "omschrijving".

Wijzigen IBAN t.b.v. automatische incasso

Als je de automatische incasso via een andere IBAN wil laten afschrijven dan kan je dit met onderstaand formulier aangeven.

Mijn nieuwbouwpand was op 1 januari 2025 nog niet gereed.

De gemeente dient een waarde te bepalen voor alle gebouwde objecten. Een woning in aanbouw is een gebouwd object. Op 1 januari 2025 wordt er bepaald wat er feitelijk gebouwd is. Hierover wordt dan de waarde bepaald.

Mijn woning is verbouwd in 2024.

De wet WOZ gaat uit van de feitelijke situatie op 1 januari 2025. Alle wijzigingen aan de woning, die plaatsvinden tussen 1 januari 2024 en 1 januari 2025, zoals verbouw of sloop worden verwerkt in de waarde voor 2025.

Mijn woning is na 1 januari 2025 verkocht.

De wet WOZ gaat uit van de situatie op 1 januari 2025. Degene die dan eigenaar is van een woning ontvangt de WOZ-beschikking en dient ook de onroerende zaakbelasting te betalen voor het gehele jaar. Wel is het gebruikelijk dat de zakelijke lasten worden verrekend bij de notaris. Dit wil zeggen dat je via de notaris een gedeelte van de onroerende zaakbelasting hebt ontvangen van de koper van de woning. Je kunt dit nakijken op de afrekening van de notaris.

Ik heb na 1 januari 2025 een woning gekocht.

Als de overdracht van de woning heeft plaatsgevonden of je woont al in de nieuwe woning, dan kun je een beschikking op verzoek aanvragen. Dit kun je telefonisch doen bij het cluster Belastingen van de gemeente Heusden, bereikbaar via telefoonnummer (073) 513 17 89 of stuur een email naar belastingen@heusden.nl(Verwijst naar een e-mailadres).

Wat is een taxatieverslag?

Een taxatieverslag geeft inzicht hoe de waarde van een pand tot stand is gekomen. De WOZ-waarde van woningen wordt onderbouwd door de vermelding van verkoopprijzen en WOZ-waarden van een aantal vergelijkbare woningen, die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Deze vergelijkbare woningen hoeven niet identiek te zijn aan jouw woning.

Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, winkels, scholen) wordt de WOZ-waarde onderbouwd door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren) Dit zijn correcties die worden toegepast vanwege technische veroudering en functionele veroudering van een gebouw. Deze correcties gelden alleen voor de opstal; niet voor de ondergrond.

Hoe kan ik een taxatieverslag aanvragen?

Ga hiervoor naar https://mijn.overheid.nl/(Verwijst naar een externe website) en log in met uw DigiD.

Let op het betreft hier de DigiD-code van de persoon wiens naam op het aanslagbiljet vermeld staat.

In het overzicht links op je scherm ga je vervolgens naar het onderwerp “Wonen”, hierna kies je voor “Bekijk WOZ-gegevens”.

Vervolgens klik je op de regel met je adres met waardepeildatum 1 januari 2024. Je kunt nu kiezen voor het taxatieverslag.

Indien je niet beschikt over internet of een DigiD-code, kun je het taxatieverslag telefonisch aanvragen bij het cluster Belastingen van de gemeente Heusden, bereikbaar via het telefoonnummer (073) 513 17 89 of door een email te sturen aan belastingen@heusden.nl(Verwijst naar een e-mailadres)

Om een taxatieverslag van een niet-woning (bedrijfsobject) te ontvangen kun je een e-mail sturen naar belastingen@heusden.nl(Verwijst naar een e-mailadres).

Vergeet niet het betreffende adres van het bedrijfsobject te vermelden.

Omdat je in de gemeente Heusden woont of onderneemt, krijg je te maken met een aantal belastingen. Op deze website kun je berekenen hoe hoog de lokale lasten voor jou zijn. Ook kun je berekenen wat het voor jouw situatie betekent wanneer de WOZ-waarde hoger of lager zou zijn. 

• Naar Heusden.lokalelastenmeter.nl(Verwijst naar een externe website)

De Gebruiksoppervlakte is de oppervlakte in uw woning (het aantal vierkante meters) dat gebruikt kan worden om te wonen. Hierbij moet de stahoogte minimaal 1,5 meter zijn. Aangebouwde delen die dicht zijn (zoals een garage, berging, erker, aanbouw of dakkapel) horen ook bij de Gebruiksoppervlakte. Als uw woning meer dan 1 woonlaag heeft (bijvoorbeeld de begane grond en een 1e verdieping), dan wordt de Gebruiksoppervlakte (het aantal vierkante meters) van alle woonlagen bij elkaar opgeteld.

De Gebruiksoppervlakte is de standaard meetmethode waarmee bijvoorbeeld makelaars, taxateurs, woningbouwverenigingen, beleggers in vastgoed en bouwmaatschappijen werken. In de landelijke wetgeving is bepaald dat ook gemeenten deze methode moeten gebruiken bij het bepalen van de WOZ-waarde van uw woning. Hiervoor wordt een meetmethode gebruikt die is afgeleid van een landelijk meetmethodiek, de NEN2580.

Dit is een landelijke meetmethodiek. Het is dé Nederlandse norm voor het bepalen van de oppervlakte en inhoud van een gebouw.

Vanaf 2022 moeten alle WOZ taxaties van woningen op vierkante meters (gebruiksoppervlakte) gebaseerd zijn. Dit is een landelijke verplichting waardoor we van kubieke meters naar vierkante meters over gaan. Dit zorgt landelijk voor duidelijkheid en eenheid voor woningeigenaren. Om ervoor te zorgen dat iedereen zich houdt aan deze regels wordt de gemeente Heusden gecontroleerd door de Waarderingskamer.

Voor het bepalen van de vierkante meters (gebruiksoppervlakte) gebruiken alle taxateurs en makelaars in Nederland dezelfde meetmethodiek, die is afgeleid van de NEN2580. Wilt u meer weten over het aantal vierkante meters (gebruiksoppervlakte) van uw woning? Kijk dan op de website van de Waarderingskamer(Verwijst naar een externe website). Daar vindt u naast de regels en instructies ook antwoorden op veel gestelde vragen over de overgang naar vierkante meters (gebruiksoppervlakte).